Historial de rentas 101: ¿el dueño de tu edificio te está cobrando de más ilegalmente?

¿Qué es un historial de renta y cómo obtengo el mío?

El estado de Nueva York mantiene una base de datos privada de apartamentos con renta estabilizada que enumera a los antiguos inquilinos y sus rentas "legales" desde 1984 hasta la actualidad. Si bien el público en general no tiene derecho a solicitar una copia del historial de renta de su apartamento, tú tienes derecho, como ocupante de tu apartamento, a pedir una copia por correo o en persona. La herramienta de historial de renta de JustFix te ayuda a solicitar tu historial de renta a la División de Viviendas y Renovación Comunitaria (DHCR, por sus siglas en inglés) del estado de Nueva York por correo postal (la DHCR no enviará copias por correo electrónico). Cualquier ocupante de un apartamento con acceso al buzón de correo puede hacer la solicitud. Los inquilinos también pueden obtener una copia de su historial de renta el mismo día visitando una oficina municipal de la DHCR. Asegúrate de llamar primero para programar una cita y de llevar un documento de identificación y una prueba de domicilio.

¿Qué pasa si no hay historial de renta para mi unidad?

Para obtener un historial de renta, el dueño de tu edificio debe haber informado el estado de renta estabilizada de tu apartamento a la agencia estatal, la DHCR, al menos una vez desde 1984. Consulta la herramienta Quién es el dueño de Just Fix para averiguar si el dueño de tu edificio ha registrado algún apartamento de tu edificio como estabilizado en la última década aproximadamente. Quién es el dueño puede decirte cuántas unidades registró el dueño de tu edificio como renta estabilizada, pero no divulga los datos de cada unidad. Por eso es necesario que pidas tu historial de renta.

Si el estado no puede ubicar tu historial de renta, esto podría significar que tu apartamento no tiene una renta estabilizada o que el propietario no lo registró correctamente como estabilizado.

Aquí hay algunas otras razones por las que podrías tener problemas para solicitar un historial de renta:

• Tu edificio tiene más de una dirección postal: losedificios grandes que abarcan más de una dirección postal o los edificios situados en una esquina pueden tener más de una dirección. Por ejemplo, el edificio antes mencionado, 1510 Sheridan, en realidad es conocido por sus inquilinos como 1520 Sheridan Avenue. ¡Intenta con una dirección alternativa antes de rendirte!

• Tu unidad individual alguna vez tuvo un número diferente: aveces, los propietarios vuelven a numerar los apartamentos, lo que dificulta que el estado localice tu historial de renta real. Hazte amigo de los inquilinos que viven hace tiempo en el edificio y pregúntales si el propietario alguna vez cambió la numeración o letra de las unidades. Si es así, intenta con el número/letra del apartamento anterior.

• El dueño de tu edificiovioló la ley al no registrar tu apartamento: si crees que vives en un apartamento con renta estabilizada, pero no hay historial de renta, es posible que el dueño de tu edificio esté violando la ley. Sigue leyendo para obtener más información.

¿Qué pasa si el dueño de mi edificio nunca registró el edificio o mi apartamento como renta estabilizada?

Generalmente, la renta de los apartamentos se estabiliza de dos maneras*:

• Debido a la antigüedad y el tamaño del edificio: losapartamentos en propiedades de alquiler construidos antes de 1974 con seis o más unidades están sujetos a estabilización de renta (¡o al menos lo estuvieron alguna vez!); O

• Debido a una reducción de impuestos como J-51 o 421-a: estas reducciones de impuestos alientan a los propietarios a construir nuevas viviendas residenciales, lo que significa que estas unidades estabilizadas a menudo parecen renovadas recientemente. En resumen, todos los inquilinos de edificios que reciben estas reducciones de impuestos deben recibir arrendamientos con renta estabilizada. Investiga si tu edificio tiene una exención de impuestos usando Quién es el dueño.

Si crees que tu apartamento debe calificar como renta estabilizada, puedes presentar una queja ante la DHCR y pedirles que tomen dos medidas:

• Primero, escribe una carta a la DHCR solicitando una “determinación administrativa” de que tu apartamento tiene renta estabilizada. Proporciona una copia de todos tus contratos de arrendamiento (el primero y cualquier renovación), así como todas las pruebas que den cuenta de tu renta estabilizada, incluidos los sitios web del gobierno que muestran que tu edificio tiene (o tenía cuando te mudaste) los beneficios J-51 o 421-a. Puedes enviar estos documentos por correo a:

• En segundo lugar, ser reconocido con renta estabilizada es solo el primer paso en tu camino hacia una vivienda de renta estabilizada a largo plazo. Más adelante, la DHCR puede pedirte que presentes una queja de cobro excesivo de renta para reducir tu alquiler y recuperar los sobrepagos pasados (más posibles daños e intereses). Además de tus contratos de arrendamiento, deberás proporcionar facturas de renta y comprobantes de pagos de renta anteriores, por tanto, guarda todos los trámites relacionados con el apartamento.

*Nota: hay otras formas en que un apartamento puede tener renta estabilizada, pero estas son las dos formas más comunes.

Tengo mi historial de renta, pero no lo entiendo. ¡Ayuda!

Sin duda, encontrarás que tu historial de renta es largo y desconcertante. Esto se debe a que la DHCR no exige que los propietarios den explicaciones cuando aumentan los alquileres, incluso cuando registran grandes incrementos en la renta. Por lo general, los propietarios solo necesitan ofrecerte a ti y al estado de Nueva York una explicación de su lógica cuando se les cuestionó en una demanda o queja dentro de un período de tiempo específico.

Respira hondo y comencemos con estos consejos para identificar las señales de alerta:

Consejo 1: indaga en el pasado y busca grandes incrementos en la renta

Sí, los historiales de renta a menudo se remontan a 1984. Pero si presentas una queja, la DHCR revisará con más detalle los aumentos de alquiler en los últimos cuatro a seis años. Si hay evidencia de fraude intencional, es decir, el dueño del edificio está aumentando la renta sin una base legal, la DHCR revisará los años anteriores. A partir del último año, escanéa tu historial de renta para buscar grandes aumentos en el alquiler y usa los recursos a continuación para ver si estos incrementos tienen sentido.

Debido a que las leyes de alquileres cambian periódicamente, la cantidad de renta que un propietario puede aumentar cambia de un año a otro. En 2019, la ley cambió para eliminar los vacíos que permiten grandes aumentos de alquiler. Debido a estos cambios, debes tener en cuenta si los aumentos de renta ocurrieron antes o después de 2019 (cuando se aprobó la Ley de Estabilidad de Vivienda y Protección del Inquilino (HSDPA, por sus siglas en inglés)). En pocas palabras, los grandes aumentos o desregulaciones que ocurren después de junio de 2019 suelen ser sospechosos.

• Primera razón de los grandes aumentos en la renta: las vacantes Cuando un inquilino se muda, esto se denomina "vacante" porque el apartamento queda vacío al menos por un corto período de tiempo. Si la vacante se produjo antes de 2019, es posible que veas un aumento legal de alrededor del 20%. Antes de 2019, a veces los propietarios creaban inquilinos "falsos" para informar sobre una vacante y aumentar el alquiler en un 20%. Por lo tanto, pregunta a tus vecinos que viven hace tiempo en el edificio si recuerdan a los inquilinos que figuran en su historial de renta. Además, cuando presentes una queja, es posible que el dueño de tu edificio deba proporcionar contratos de arrendamiento anteriores y otras pruebas de ese arrendamiento a la DHCR.

• Segunda razón de los grandes aumentos en la renta: mejoras de apartamentos individuales (IAI, por sus siglas en inglés) Si observas un aumento superior al 20% antes de 2019, puedes suponer que el propietario se basó en el costo de las renovaciones (llamadas mejoras de apartamentos individuales (IAI)). Mira detenidamente tu apartamento y haz algunos cálculos. ¿Pareciera que tu apartamento recibió renovaciones durante el período de tiempo en que el alquiler aumentó más del 20%? ¿Tiene un baño nuevo? ¿Cocina nueva? ¿Electrodomésticos nuevos? Según el tamaño de su edificio, calcula cuánto habría necesitado gastar el dueño de tu edificio antes de 2019:

  • Edificios de 35 unidades o menos: los propietarios pueden agregar 1/40 del costo de las renovaciones al alquiler de forma permanente.

  • Edificios con más de 35 unidades: los propietarios pueden agregar 1/60 del costo de las renovaciones al alquiler.

Nota: los IAI no deben incluir mantenimiento básico como reparar electrodomésticos malogrados, pintar o reparar pisos.

Consejo 2: ten cuidado con las rentas preferenciales

Los propietarios a veces les dicen a los inquilinos que están recibiendo un trato llamado "concesión" o renta "preferencial". Una renta preferencial a menudo aparece en el contrato de arrendamiento junto a un número mayor que representa la renta “legal” (es decir, lo que el dueño de edificio informa al estado como la cantidad máxima que podría cobrar). Los alquileres de concesión, por otro lado, a menudo toman la forma de meses de alquiler gratuitos (ya sea por adelantado o durante el primer contrato de arrendamiento).

Los inquilinos con estas "gangas" rara vez se quejan o incluso ordenan el historial de renta y, por lo tanto, los tribunales han determinado que las rentas preferenciales a menudo sirven para disfrazar el fraude. Si tienes un alquiler preferencial o de concesión, la DHCR o un tribunal podrían estar dispuestos a revisar los antecedentes de tu historial de renta en busca de un cobro excesivo.

Consejo 3: ¡cuidado con las desregulaciones grandes y abruptas!

Antes de 2019, cuando las rentas alcanzaban un "número mágico" específico, los propietarios podían eliminar la renta estabilizada de un apartamento para siempre. Una vez que se retira la estabilización de la renta, una unidad se convierte en "precio de mercado", lo que significa que los futuros inquilinos no tienen protección contra grandes aumentos de la renta o desalojo sin causa justa.

Si ves que el dueño de tu edificio dejó de registrar tu apartamento antes de 2019, puede deberse a que aumentó el alquiler por encima de los umbrales que se enumeran a continuación. Es posible que necesites la asistencia de un abogado para ayudarte a determinar si el dueño de tu edificio desreguló la unidad ilegalmente. Pero, sin importar cuándo ocurrió la desregulación, si el dueño de tu edificio eliminó ilegalmente la estabilización de la renta de una unidad, puedes presentar una queja solicitando el reconocimiento de tu estado de renta estabilizada. Monto de renta necesario para desregular:

• June 19, 1997 - June 23, 2011 : $2,000

• June 24, 2011 - June 14, 2015 : $2,500

• June 15, 2015 - June 13, 2019 : $2,700+ yearly RGB increases

• June 14, 2019 : High rent decontrol repealed!

Consejo 4: conoce cómo aumenta la renta legalmente

Los inquilinos con renta estabilizada pueden elegir entre contratos de arrendamiento de uno y dos años en cada renovación del contrato y, en la ciudad de Nueva York, la Junta Reguladora de Rentas (RGB, por sus siglas en inglés) determina el aumento porcentual. Los nuevos aumentos entran en vigencia para todos los arrendamientos que comienzan a partir del 1 de octubre. Debido a que la RGB es nombrada políticamente, el alcalde juega un papel clave en el porcentaje en que sube la renta (entre 0 y 9% históricamente). Conocer estos aumentos no solo te ayuda a leer tu historial, sino que también te prepara para los aumentos de renta en el futuro. Consulta este cuadro en el sitio web de la RGB para comprender los aumentos de alquiler a lo largo del tiempo y para obtener información sobre los aumentos de este año.

¡Esa es mucha información! ¿Hay alguien que pueda ayudarme?

¡No te preocupes! La confusión es normal porque los historiales de renta no contienen suficiente información para que tú los entiendas por completo o sepas si el informe del dueño de tu edificio es veraz. Sin embargo, tu historial de renta te proporcionará pistas para comenzar.

Los hogares de bajos ingresos pueden llamar a su oficina local de Asistencia Legal o Servicios Legales para solicitar una consulta legal o información sobre una asesoría legal local. También puedes solicitar una consulta a través del Colegio de Abogados de la Ciudad de Nueva York. Si tu caso de cobro excesivo o desregulación ilegal parece sólido, un abogado puede tomarlo en contingencia, lo que significa que tomará un porcentaje de lo que recibas como indemnización, pero no le cobrará por adelantado.

Para cuestionar los cálculos de aumento de renta del dueño de tu edificio, puedes presentar una demanda en el tribunal estatal de Nueva York (para eso vas a necesitar contratar a un abogado), o puedes presentar una queja por tu cuenta ante la DHCR. Recuerda, los dueños de edificios pueden informar lo que quieran en un historial de renta; los aumentos pueden no tener ninguna base legal o matemática. ¡Depende de ti denunciar aumentos de rentas ilegales!

¿Por qué debo buscar que mi apartamento sea declarado estabilizado o que me reduzcan la renta?

Además de disfrutar de una renta más baja, lograr que una unidad vuelva a tener renta estabilizada también mantiene los alquileres asequibles para futuros inquilinos. Si los inquilinos no presentan quejas, los propietarios pueden registrar los alquileres al nivel que deseen sin enfrentar sanciones.

Puede tomar años, pero, si ganas, podrían devolverle toda la renta que pagaste en exceso con intereses. Si puedes probar que el cobro excesivo fue “intencional” o a propósito, podrías recibir “el triple por daños” o el triple de la cantidad pagada en exceso, ¡con intereses!

Anima a tus vecinos a que también presenten quejas. Si el dueño de tu edificio está cometiendo un fraude de alquiler con tu apartamento, es probable que haya hecho lo mismo con otros inquilinos en tu edificio o incluso en otras de sus propiedades.

¿Quieres empezar a formar una asociación de inquilinos? Lee nuestra guía de recursos de organización de inquilinos creada por organizadores e inquilinos que participan en nuestro Consejo Consultivo de Diseño (DAC, por sus siglas en inglés).