Tengo moho en mi apartamento en New York City. ¿Cómo protejo mi hogar?

Informa inmediatamente al dueño del edificio, al administrador o al encargado

Si alquilas en la ciudad de Nueva York, el dueño de tu edificio debe tomar medidas concretas para eliminar todo el moho visible, al igual que reparar las condiciones deficientes de la vivienda que lo han provocado. Las fugas, la humedad que entra en tu apartamento y la falta de ventilación pueden producir moho de forma recurrente y otros problemas conexos, como infestaciones de cucarachas y otras plagas. El moho crece rápidamente, así que informa inmediatamente de la situación y facilita al dueño del edificio el acceso a tu apartamento para que lo repare.

Una vez que hayas comunicado el problema, prepárate para programar un tiempo para que el dueño del edificio y/o los contratistas inspeccionen y eliminen el problema. La legislación de la ciudad de Nueva Yorkestablece que debes facilitar al dueño de tu edificio el acceso para que inspeccione el problema con un “preaviso razonable” (normalmente unas 24 horas), y el dueño de tu edificio debe informarte por escrito con una semana de antelación antes de entrar en tu apartamento para realizar las obras. Si el problema constituye una emergencia (por ejemplo, una fuga en cascada que ha provocado el moho), debes facilitar el acceso al dueño de tu edificio inmediatamente. Si vives en NYCHA, llama al Centro de Atención al Cliente al (718) 707-7771 o presenta una queja en línea para solicitar reparaciones. También puedes ponerte en contacto con el 311 para dejar constancia de la queja.

Si el dueño del edificio no responde de inmediato, llama al 311*

Si el dueño de tu edificio no hace las reparaciones o las realiza de manera deficiente, deberías considerar la posibilidad de llamar al 311*. Si eres inquilino de una vivienda privada, llamar al 311 para informar de un problema de “mantenimiento de la vivienda” dará lugar a una inspección del Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda de la ciudad de Nueva York (“HPD”). Si vives en residencias de la Autoridad de la Vivienda de la Ciudad de Nueva York (NYCHA, por sus siglas en inglés), la llamada al 311 generará un registro adicional de tu queja, pero el HPD no inspeccionará tu apartamento automáticamente. Tendrás que llamar también al Centro de Atención al Cliente de NYCHA al (718) 707-7771 o presentar una queja en línea para solicitar reparaciones.

En el caso de los residentes de viviendas privadas, un inspector de vivienda evaluará el problema y determinará las infracciones del código de vivienda en función de la gravedad del mismo. En el caso del moho, las infracciones se clasifican en tres categorías: clase A, clase B y clase C.

• Clase A: el moho de menos de 10 pies cuadrados constituye una infracción de clase “A”, lo que significa que el dueño tiene 90 días para remediar la infracción.

• Clase B: el moho de más de 10 pies cuadrados, pero menos de 30 pies cuadrados, en una misma habitación constituye una infracción de clase “B”, considerada “peligrosa” y que obliga al dueño del edificio a reparar la infracción en un plazo de 60 días.

• Clase C: considerado "de peligro inmediato”, el moho que abarca 30 o más pies cuadrados constituye una infracción de clase “C” y debe ser reparado en un plazo de 24 horas.

El HPD también exigirá al dueño del edificio que “rastree” el origen del moho, redactando las infracciones de la siguiente manera: “rastree y repare el origen y elimine las molestias causadas por el moho”.

Si no acude ningún inspector en el plazo de una semana, intenta llamar de nuevo al HPD hasta que un inspector visite tu apartamento y evalúe la situación. Puedes buscar en la herramienta de JustFix, Quién es el dueño, y en el sitio web del HPD para ver si esa entidad ha impuesto infracciones por moho después de una inspección.

Ten en cuenta que el HPD no inspeccionará un apartamento de NYCHA a menos que un inquilino demande a la NYCHA en una acción ante un tribunal de vivienda o Acción HP para que se hagan las reparaciones. Para obtener más información sobre la presentación de una Acción HP, continúa leyendo.

Si el dueño del edificio no responde a la llamada del 311 o no repara adecuadamente el moho, ¡lleva tu reclamo más lejos!

Aquí puedes encontrar algunas formas de llevar más lejos tus quejas sobre el moho:

• Inicia una campaña del 311 con tus vecinos*: una campaña del 311 significa llamar repetidas veces a la ciudad junto con tus vecinos durante algunas semanas, lo quese traducirá en varias inspecciones de la ciudad. Los inspectores de la ciudad, una vez que accedan a tu apartamento o edificio, impondrán infracciones del código de la vivienda que podrían incluir a tu dueño en la Lista de los peores propietarios del Defensor del Pueblo. Llamar al 311 y denunciar las infracciones al HPD generará un registro casi irrefutable de los problemas relacionados con el moho en tu edificio. Especialmente en el caso de los problemas en las zonas comunes, si llamas al 311 con tus vecinos podrás conseguir la atención del HPD sobre el peligro inminente que suponen las fugas, el moho o los roedores como consecuencia este problema. En casos extremos, el HPD puede llamar directamente a tu propietario o incluso hacer reparaciones y facturar al propietario por sus molestias a través del Programa de Reparaciones de Emergencia. Este tipo de atención por parte de la ciudad puede hacer que hasta el peor de los dueños de tugurios envíe a un contratista para que haga reparaciones en el edificio. Además de denunciar las infracciones al HPD, considera la posibilidad de presentar una denuncia ante el Departamento de Salud.

• Enviar una carta de reclamación*: en caso de problemas de seguridad con el moho que no sean de emergencia, utiliza la herramienta de carta de queja de JustFix para informar al dueño del edificio de manera oficial. JustFix generará una carta específica sobre tus preocupaciones y la enviará al dueño de tu edificio, por correo certificado, de manera gratuita.

• Solicitar una reducción de la renta: los inquilinos de renta estabilizada y de renta controlada pueden tener derecho a una congelación de la renta o incluso a una reducción de la misma debido al moho y a los problemas relacionados en sus apartamentos y en las zonas comunes del edificio. Para presentar una queja en línea sobre tu propio apartamento, completa el formulario de quejas en línea de la División de Viviendas y Renovación Comunitaria (DHCR, por sus siglas en inglés) y sigue cuidadosamente las instrucciones. En caso de quejas sobre las zonas comunes, presenta una queja para todo el edificio con tus vecinos de renta estabilizada y de renta controlada.

• Iniciar una acción HP*: si llamar al 311 o enviar una carta de queja no hace que el dueño de tu edificio reaccione, considera la posibilidad de iniciar una demanda ante un tribunal de vivienda. Los inquilinos tienen derecho a demandar a los dueños de sus edificios por reparaciones y/o acoso a través de una Acción HP. Los grupos de inquilinos también pueden presentar juntos una Acción HP. Para más información sobre las Acciones HP, consulta las Respuestas del Tribunal de la Vivienda. Para los inquilinos de NYCHA, iniciar una Acción HP es la única manera de obtener una inspección del HPD. Por este motivo, considera la posibilidad de presentar una demanda de inmediato. Si bien el juez se basará en la inspección del HPD durante el proceso judicial, es posible que también quieras tomar fotos del moho.

Conoce tus derechos especiales como residente en la ciudad de Nueva York

Con la aprobación de la Ley Local 55 de 2018, los inquilinos de la ciudad de Nueva York tienen protecciones especiales frente a alérgenos en interiores como el moho. La Ley Local 55 obliga a todos los dueños de edificios a contratar a profesionales con licencia para remediar cualquier mancha de moho de 10 pies cuadrados o más. Averigua si el contratista elegido por el dueño de tu edificio cuenta con la licencia necesaria buscando en la base de datos del Departamento de Trabajo del Estado la palabra “remediador de moho con licencia”.

Además de remediar las manchas de moho de cualquier tamaño, los dueños de edificios deben tomar precauciones especiales para protegerte a ti y a tus vecinos

• Alejar los muebles de las áreas de trabajo o cubrirlos con láminas de plástico antes de la reparación;

• Limitar la propagación de polvo usando métodos como sellar aberturas, conductos de ventilación y otras vías por las que pueda propagarse el polvo;

• Rociar ligeramente agua y jabón o detergente suave sobre las áreascon moho antes de remover el moho. Después de limpiar las áreas con moho con agua y jabón o con un detergente suave, dejar secar completamente el áreaque se limpió;

• Limpiar el polvo visible en el área de trabajo con trapeadores húmedos o aspiradoras con filtros HEPA; y

• Eliminar todos los desechos de la limpieza en bolsas de plástico resistentes y sellarlas de manera segura.

La humedad que produce el moho en los apartamentos suele causar también infestaciones de cucarachas, ratones y otras plagas. La Ley local 55 también exige a los propietarios que eliminen las infestaciones mediante el manejo integrado de plagas (“IPM” por sus siglas en inglés). Los dueños de edificios deben esforzarse por reparar la causa de la infestación, como las grietas en las paredes, las fugas y la humedad que entra en el apartamento. Los dueños que deseen usar plaguicidas para corregir una infracción deben contratar a un profesional especialista en plagas que esté autorizado por el Departamento de Conservación Ambiental del estado de Nueva York.

La ley de 2018 obliga a los dueños de edificios con tres (3) o más apartamentos a inspeccionar una vez al año la presencia de moho y otros alérgenos (como cucarachas e investigaciones), y a enviar a todos los inquilinos este aviso de derechos.

¿Debo intentar eliminar el moho por mi cuenta?

Recuerda que los dueños de edificios tienen la obligación de eliminar el moho, no los inquilinos. Si puedes pagar la eliminación del moho tú mismo y quieres hacerlo, por tu propia seguridad, busca a un contratista autorizado. Más adelante podrás demandar al dueño del edificio ante un tribunal de menor cuantía o arriesgarte a retener la renta para que te compense por los gastos.

Si pagas por la eliminación del moho, guarda todos los recibos y procede con cautela porque, desgraciadamente, en el estado de Nueva York no existe un derecho explícito a retener la renta y hacer tus propias reparaciones. Si el dueño de tu edificio te demanda ante el Tribunal de la Vivienda por la rentra atrasada, el juez determinará si has retenido de forma justa el costo de la eliminación del moho. En caso de un futuro litigio, asegúrate de que el HPD realice una inspección llamando al 311, informa por escrito al dueño del edificio sobre el estado en que se encuentra el área dañada, toma fotos del moho y lleva un buen registro de todos tus gastos.

Si decides eliminar el moho tú mismo, los Centros de Control y Prevención de Enfermedades (CDC, por sus siglas en inglés) también ofrecen recursos sobre cómo eliminar el moho de forma segura. Pero recuerda que, como inquilino, eliminar el moho no es tu responsabilidad. Los inquilinos de viviendas públicas y privadas pueden llamar al 311 y pedir hablar con el Departamento de Salud de la ciudad de Nueva York (DOH) para obtener más recursos y apoyo. Los inquilinos con bajos ingresos pueden dirigirse a los proveedores de servicios legales locales poniéndose en contacto con Legal Aid Society (Sociedad de Ayuda Legal) o Legal Services NYC (Servicios Legales de Nueva York). Para los que no reúnen los requisitos para recibir servicios gratuitos, pueden comunicarse con el Colegio de Abogados de la Ciudad de Nueva York para que les remitan a un abogado.