¿Puede el Dueño de mi Edificio Añadir Cargos a mi Factura de Alquiler?

Cargos por pagos atrasados

Entender los cargos por pagos atrasados requiere un análisis de dos pasos:

Paso 1: consulta tu contrato de arrendamiento. Si eres un inquilino con renta estabilizada, revisa el primer contrato de arrendamiento que firmaste por tu apartamento (los contratos de arrendamiento posteriores no importan). Si eres un inquilino que paga alquiler a precio de mercado, revisa tu contrato de arrendamiento más reciente*. El contrato de arrendamiento debe tener una cláusula de "cargos por pagos atrasados" que indique cuánto, si es que debes algo, podrías adeudar por cargos por pagos atrasados. Si el contrato de arrendamiento no tiene una cláusula sobre cargos por pagos atrasados, el dueño de tu edificio no puede cobrar cargos por pagos atrasados de ninguna forma. ¿Qué pasa si ya no tienes tu primer contrato de arrendamiento? Si el dueño de tu edificio tampoco tiene el contrato de arrendamiento, no tiene forma de cobrarte ningún cargo por pagos atrasados.

Paso 2: ¡revisa lo que dice la ley! Desde junio de 2019, la Ley de Estabilidad de Vivienda y Protección de Inquilinos ("HSTPA") protege a los inquilinos de altos cargos por pagos atrasados. Si tu contrato de arrendamiento permite cargos por pagos atrasados, el dueño de tu edificio solo puede cobrar lo que resulte menos: 5% del alquiler mensual o $50. Eso significa que ningún dueño de edificio del estado de Nueva York puede cobrar más de $50 en cargos por pagos atrasados por mes. Si el alquiler total de tu apartamento es menos de $1000 por mes, el cargo máximo por pago atrasado sería aún más bajo.

Finalmente, no olvides que los cargos por pagos atrasados se consideran cargos "no relacionados con el alquiler". Esto significa que un dueño de edificio no puede demandarte en un caso de desalojo ante el tribunal de vivienda por cargos de pagos atrasados. En cambio, el dueño de tu edificio tendría que iniciar un caso en un tribunal civil y no podría desalojarte por no pagar los cargos por pagos atrasados.

Cargos por daños

A veces, después de una reparación, el dueño de edificio agregará un "cargo por daños" a tu factura de alquiler, alegando que causaste los daños en tu apartamento.

Según la ley de Nueva York, cada contrato de arrendamiento residencial tiene una "garantía implícita de habitabilidad". Eso significa que no importa lo que diga tu contrato de arrendamiento sobre quién tiene que hacer las reparaciones en tu apartamento, el dueño de tu edificio debe pagar y completar las reparaciones de manera oportuna. Incluso si causaste el daño, el dueño de tu edificio debe hacer las reparaciones.

Para cobrar los cargos por daños, el dueño de tu edificio debe probar que tú, los miembros de tu hogar o los invitados causaron el daño por negligencia o malas acciones. Con los chinches, por ejemplo, los dueños de edificio por lo general afirman que tú los trajiste al apartamento. Pero probar quién "invitó" a los chinches a un apartamento de la ciudad de Nueva York es casi imposible, y el dueño de edificio debe pagar por la fumigación. Obtén más información sobre cómo controlar los chinches.

Al igual que con los cargos por pagos atrasados, los cargos por daños se consideran cargos "no relacionados con el alquiler". Esto significa que el dueño de tu edificio no puede desalojarte mediante el tribunal de vivienda por cargos por daños y perjuicios. Para cobrar estos cargos, el dueño de tu edificio tendría que llevarte a la corte civil y pedirle al juez una sentencia monetaria. En la corte, el dueño de tu edificio tendría que probar que tú, los miembros de tu familia o invitados causaron el daño.

Honorarios legales

Los honorarios (también conocidos como honorarios de abogados) son el intento de los dueños de edificio de pasarte los costos legales a ti. ¡Los abogados pueden costar cientos de dólares la hora, por lo que los honorarios legales en tus facturas de alquiler pueden verse muy aterradores! La buena noticia es que los inquilinos rara vez deben pagar honorarios legales. Al igual que con los cargos por pagos atrasados, averiguar si debes pagar honorarios legales requiere un análisis de dos pasos:

Paso 1: consulta tu contrato de arrendamiento. Para inquilinos con renta estabilizada, ¡solo importa el primer contrato de arrendamiento! Para los inquilinos que pagan precio de mercado, revisa tu contrato de arrendamiento más reciente*. El dueño de tu edificio solo puede cobrarte honorarios de abogados si el contrato de arrendamiento tiene una cláusula legal o de honorarios de abogados.

Ten en cuenta: si el contrato de arrendamiento permite que el dueño de tu edificio cobre los honorarios legales, ¡tú también tienes derecho a cobrar los honorarios legales por los costos de tu propio abogado si ganas la impugnación! Si el primer contrato de arrendamiento no menciona los honorarios legales (o el dueño de tu edificio ha perdido el contrato de arrendamiento), el dueño de tu edificio no tiene derecho a cobrarlos.

Paso 2: los honorarios legales solo se cobran si un juez ordena que los pagues. Incluso si tu contrato de arrendamiento tiene una cláusula de honorarios de abogados, el dueño de tu edificio debe ganar un caso en tu contra en la corte Y un juez debe ordenar el pago de estos honorarios legales. Si el dueño de tu edificio te demanda y llega a un acuerdo por escrito, ¡no tienes que aceptar pagar los honorarios legales! Ten cuidado cuando firmes acuerdos con el dueño de tu edificio en los tribunales y tacha cualquier cláusula que te obligue a pagar honorarios legales.

Si bien el dueño de tu edificio puede cobrarte honorarios legales después de enviar una demanda por cargos por pagos atrasados de alquiler o iniciar un caso de desalojo en tu contra, no hay razón para pagarlos a menos que tu contrato de arrendamiento permita los honorarios Y el dueño de tu edificio obtenga la orden de un juez.

Cargos por uso de lavadora y aire acondicionado

En apartamentos con renta estabilizada y renta regulada, los dueños de edificio tienen derecho a cobrar tarifas mensuales especiales por electrodomésticos, según lo establece la División de Viviendas y Renovación Comunitaria del estado de Nueva York ("DHCR"). Pero, el dueño de tu edificio tiene que seguir reglas específicas. Una vez más, considera un análisis de dos pasos:

Paso 1: el dueño de tu edificio tiene que cobrarte dentro de un período de tiempo razonable. Si has tenido su lavadora o aire acondicionado durante años, el dueño de tu edificio no puede comenzar a cobrarte de la nada. Si un nuevo dueño compra tu edificio y el dueño anterior nunca cobró esos cargos, ese nuevo dueño de edificio no tiene derecho a comenzar a cobrar cargos por una lavadora o aire acondicionado que has tenido por años.

Paso 2: incluso si el dueño de edificio cobra los cargos en un período de tiempo razonable, esas tarifas no pueden exceder las reglas establecidas por la DHCR. La cantidad depende de algunos factores, incluso si tú o el dueño de edificio pagan la electricidad.

En los apartamentos con renta estabilizada, las unidades de aire acondicionado cuestan aproximadamente $5.00 cada una por mes y las lavadoras alrededor de $16.00 por mes. Para los apartamentos a precio de mercado, los dueños de edificio generalmente no cobran por separado los electrodomésticos*. Cualquier recargo aplicable debe explicarse claramente en el contrato de arrendamiento.

Cargos misceláneos

A veces, verás cargos aleatorios sin explicación en tu factura de alquiler. Nuevamente, estos cargos NO son por el alquiler, y para que un dueño de edificio los cobre, tendría que demandarte, comprobar los cargos adeudados y obtener la orden de un juez.

¿Qué puedo hacer con los cargos ilegales? Aquí hay algunas opciones:

• Si tienes renta estabilizada o renta controlada*, envía tus facturas a la DHCR usando un formulario de sobrecargo de renta y pídele al estado que ordene al dueño de tu edificio a eliminar los cargos (lee la página 2 y el punto 13 del formulario). Obtén más información sobre los cargos que no deben incluirse en el alquiler de un apartamento con renta regulada.

• Escribe una carta pidiéndole al dueño de tu edificio que elimine los cargos ilegales de tu factura de alquiler. Si el dueño de tu edificio se niega a explicar los cargos o la explicación no te convence para pagar, ignora los recargos y no los pagues.

¿Puede el dueño de mi edificio quedarse con mi depósito de seguridad por cargos impagos? Legalmente, el dueño de edificio no puede quedarse con tu depósito de seguridad por ningún tipo de cargo impago que no sea el daño que causaste al apartamento más allá del desgaste razonable. Sin embargo, algunos dueños de edificio deducirán los cargos de tu depósito de seguridad de todos modos. Si crees que el dueño de tu edificio podría quedarse con tu depósito, tienes algunas opciones:

• Los inquilinos pueden tomar acciones, después de mudarse, demandando al dueño de su edificio ante el tribunal de reclamos menores o presentando una queja ante la fiscalía para que les devuelvan su depósito.

• Algunos inquilinos optan por retener su último mes de alquiler, esperando que el dueño de su edificio se quede con su depósito de seguridad. Esto no está técnicamente permitido por la ley y podría resultar en una mala referencia de parte del dueño de tu edificio si necesitas una para tu próximo apartamento. Pero, si necesitas que te devuelvan ese depósito de seguridad, ¡esa es una opción!

Si tu factura de alquiler tiene una montaña de cargos, probablemente tus vecinos tengan el mismo problema. Obtén más información sobre el dueño de tu edificio y de los otros edificios que controla, con la herramienta de JustFix, Who Owns What.